Квартира прошла четыре сделки за 11 месяцев. Суд оставил её нашей доверительнице

Гражданское законодательство предусматривает, что имущество, выбывшее из владения лица помимо его воли, подлежит истребованию вне зависимости от добросовестности его приобретателя. Иначе говоря, защитить покупателя такого имущества от возврата утратившему его собственнику - задача практически нереальная.

☝ Но! Иногда подобное становится возможным, если имеются определенные нюансы.

Именно в подобной ситуации мы с коллегой смогли найти те моменты, которые позволили нам защитить от истребования имущества конечного покупателя квартиры. Мы смогли доказать, что истец, который утратил владение квартирой помимо своей воли совершил злоупотребление правом. Для этого нам пришлось найти судебные процессы с участием истца в других судах, связанные с расчетами по продаже квартиры, ознакомиться с материалами этих дел и сделать соответствующие правовые выводы.

Фабула: квартира, которую продали, не спросив хозяйку

Ранее собственница уже возвращала эту квартиру через суд. Годом раньше была отменена доверенность, оформленная от её имени на постороннее лицо, и признан недействительным договор, по которому квартиру пытались продать без её ведома. Право собственности было восстановлено, спор закрыт, история должна была на этом закончиться.

Но через полгода квартиру снова продали по договору, который, по словам собственницы, она не подписывала, покупателя не знала и денег не получала. Регистрация перехода права прошла успешно. Дальше квартира разошлась по цепочке ещё трижды меньше чем за год: от первого покупателя ко второму, от второго - к третьему, и, наконец, к нашей доверительнице, которая приобрела квартиру, полностью доверившись выписке из ЕГРН и не имея никаких оснований сомневаться в чистоте истории.

Каждая сделка в цепочке была возмездной и прошла государственную регистрацию. На момент финальной покупки в реестре не было ни арестов, ни отметок о споре, ни записей о судебных разбирательствах. Наша доверительница дважды осматривала квартиру, проверила справку о регистрации (форма 9), сведения о задолженности по коммунальным услугам, данные с сайта ФССП в отношении продавца, оформляла сделку через отделение банка с дополнительной проверкой документов, а расчёт провела через аренду банковской ячейки — то есть сделала всё, что от разумного покупателя недвижимости вообще можно ожидать.

Через год после первой спорной продажи собственница обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и истребовании квартиры — то есть фактически с виндикационным иском ко всей цепочке приобретателей, включая нашу доверительницу.

Требования и доводы истицы

Позиция собственницы строилась на одном ключевом утверждении: договор купли-продажи она не подписывала, покупателя не знала, денег за квартиру не получала, а значит квартира выбыла из её владения помимо воли. Юридически это утверждение не просто техническая деталь, а стержень всего дела: по общему правилу ст. 302 ГК РФ, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (похищено, утрачено, отчуждено по поддельным документам), оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя. Именно на этом основании подавляющее большинство подобных споров о цепочках быстрых перепродаж квартир заканчивается в пользу первоначального собственника, а не конечного покупателя.

Дополнительным доводом истицы служило то, что квартира за 11 месяцев поменяла четырёх владельцев, а конечная цена оказалась ниже, чем на предыдущих этапах цепочки, по её мнению, это само по себе должно было насторожить покупательницу и говорить о её недобросовестности.

Позиция защиты: почему это не тот случай, когда квартиру нужно возвращать

Дело вели адвокат и его коллега, представлявшие интересы ответчицы, последнего звена в цепочке перепродаж, и одновременно предъявившие встречный иск о признании её добросовестным приобретателем. Позиция защиты строилась на трёх независимых линиях, каждая из которых сама по себе была способна закрыть дело в пользу доверительницы.

Первая линия — это поведение самой истицы после спорной сделки говорило не о выбытии имущества помимо воли, а о полностью состоявшейся и принятой сделке. В материалах другого гражданского дела нашлась собственноручная расписка истицы: она подтверждала получение 8 000 000 рублей за квартиру и отсутствие каких-либо претензий к покупателю. Тем же летом истица обращалась в полицию с заявлением о мошенничестве, и сама же попросила прекратить проверку. Первый иск о признании сделки недействительной она подала быстро, но затем почти четыре месяца не устраняла формальные недостатки, из-за чего он был возвращён судом, а повторно обратилась в суд лишь спустя ещё почти полгода, т.е. практически одновременно с тем, как доверительница вносила деньги за квартиру. Эта последовательность действий защита квалифицировала как эстоппель и злоупотребление правом: заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если поведение лица после её заключения давало другим участникам оборота основание полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166, ст. 10 ГК РФ).

Вторая линия заключалась в том, что даже если предположить версию истицы верной, признак «помимо воли» всё равно отсутствовал. Из её собственных объяснений следовало, что, узнав о смене собственника, она добровольно освободила квартиру, отдала фактическое владение, никто не взламывал замки и не выселял её принудительно. А без вынужденного, недобровольного характера выбытия имущества истребовать его у добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ невозможно в принципе вне зависимости от того, кто именно подписывал первый договор.

Третья линия, независимо от первых двух, доверительница в любом случае отвечала всем признакам добросовестного приобретателя: возмездность сделки, рыночная цена, проверка ЕГРН, формы 9, задолженности по ЖКУ и сведений ФССП, отсутствие в реестре каких-либо отметок о споре, оформление через банк с дополнительной проверкой документов. Разница в цене, на которую ссылалась истица, объяснялась состоянием квартиры, требовавшей ремонта, и не выходила за пределы обычного рыночного торга.

Почему этот спор нетипичен

Ценность этого дела не в исходе как таковом, а в том, насколько невыгодной была стартовая позиция защиты. Цепочка из четырёх перепродаж за 11 месяцев — это классический маркер схемы с недвижимостью, а довод о выбытии квартиры помимо воли собственника, и это как раз то основание, которое в большинстве похожих споров позволяет вернуть квартиру первоначальному владельцу, даже если конечный покупатель ни в чём не виноват и проявил всю возможную осмотрительность. В таких делах добросовестность последнего приобретателя обычно не спасает: закон и практика традиционно на стороне собственника, лишившегося имущества не по своей воле.

Здесь исход оказался обратным именно потому, что защита не ограничилась одним лишь доказыванием добросовестности покупки, а последовательно разрушила саму предпосылку иска, а именно тезис о недобровольном выбытии. Показав через собственные документы и поведение истицы, что квартира была передана и оплачена по её воле, защита вывела спор из-под действия исключения, на котором строилось всё требование, и только после этого закрепила позицию доводами о добросовестном приобретении.

Результат для доверительницы

• В иске о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и истребовании квартиры отказано полностью.
• Встречный иск удовлетворён, и суд официально признал доверительницу добросовестным приобретателем квартиры.
• Квартира и уплаченные за неё 7 450 000 рублей остались за доверительницей без многолетнего взыскания денег с ненадёжного продавца, которое было бы её единственной альтернативой при ином исходе дела.
• Судебный акт снимает риски для дальнейших операций с квартирой: ипотеки, страхования, последующей продажи.