Защита покупателя квартиры от оспаривания договора купли-продажи при банкротстве продавца
Защита покупателя квартиры оспаривания в арбитражном суде в процедуре банкротства организации-продавца
Увеличение числа банкротных процедур приводит к существенному риску для потенциальных покупателей недвижимого имущества, автомобилей и так далее.
В чем же заключаются подобные риски?
До того, как я стал участвовать в банкротных спорах я, как и большинство граждан, в том числе и юристов, даже не подозревал, что, купив что-либо ты можешь невольно стать участником арбитражных процессов на месяцы, а иногда и на годы. А любой процесс, даже если ты прав, влечет риск судебной ошибки, риск стереотипного мышления судейского корпуса (за редкими исключениями) и т.д.
Некоторые, не зная о банкротных рисках приобретения имущества, делают фатальные ошибки, например, соглашаясь на указание в договоре купли-продажи заниженной цены имущества, рассчитываясь при помощи наличных денежных средств и т.п. В случае же возникновения спора об оспаривании договора купли-продажи после банкротства продавца при наличии таких ошибок возникнут существенные трудности, которые могут привести к проигрышу дела.
После победы (благодаря суду, который вышел за пределы стереотипов и выбрал именно право) в одном очень неочевидном с точки зрения перспектив споре о защите покупателя автомобиля Бентли, проданного гражданином-должником в процедуре реструктуризации долгов, я подробно писал о тех рисках, которые сопутствуют покупке имущества. Кстати, многие адвокаты и юристы, которые не занимаются банкротством признались, что даже они, имеющие высшее юридическое образование, не подозревали о том, что при покупке имущества желательно проверить продавца на сайте Федресурс.
Чтобы понимать, о чем я говорю рекомендую прочесть мои публикации, из которых можно понять, какие меры предосторожности следует принять при покупке имущества.
Я уже писал о защите приобретателя трех квартир у супругов, которые после продажи стали банкротами. Дело мы выиграли, но никто не знает, сколько переживаний было у ответчика, когда более года рассматривались 5 обособленных споров.
Здесь же я хочу рассказать о примере еще одного дела, в котором я защищал конечных покупателей квартиры, которая изначально была продана организацией в предбанкротном состоянии другой организации, затем аффилированному лицу и, наконец, моему доверителю, бывшему работнику должника.
Конкурсный управляющий должника решил оспорить все сделки купли-продажи квартиры (цепочку сделок), как единую сделку по выводу активов организации.
Про оспаривание цепочек сделок я неоднократно писал. Здесь просто коротко напомню, что в рамках банкротного дела оспорить цепочку сделок можно только в одном исключительном случае, когда по факту она представляет единую мнимую сделку. Об этом существует известная правовая позиция ВС РФ, которая весьма подробно изложена в Определении ВС РФ № 306-ЭС17-11031 (6) от 27.08.2020.
Если конкурсный управляющий не представляет доказательств мнимости цепочки сделок, то он может оспорить первую сделку и в случае удовлетворения данного требования обращаться к гражданину-ответчику в с иском об истребовании имущества из незаконного владения в суд общей юрисдикции по правилам ст. 302 ГК РФ. Для победы в споре он должен будет доказать в том числе и недобросовестность приобретателя.
В нашем деле первый покупатель, купив квартиру, перечислил на счет продавца деньги. По мнению конкурсного управляющего квартиры была приобретена якобы по заниженной цене, т.е. встречное предоставление было неравноценным.
Но если продавец получил встречное предоставление, которое, возможно, и отличалось процентов на 30-35 от рынка, то это не свидетельствует о мнимости сделки.
Мой же доверитель, чтобы купить спорную квартиру, продал свою студию и взял кредит, т.е. сделка была вполне реальной, а не мнимой. Она подтверждалась наличием кредитного договора, договора ипотеки, перечислением денег на счет продавца, получением денег за проданную студию, регистрацией ответчика и его семьи по адресу квартиры.
Поэтому в отношении, как минимум, последнего покупателя никакой мнимости сделки не было даже близко, и избранный способ защиты права.
Доводы же конкурсного управляющего о том, что мой доверитель был работником должника также не имел никакого правового смысла, так как он являлся простым инженером и в силу ст. 19 Закона о банкротстве не относился к заинтересованным в отношении должника лицом. Поэтому конкурсный управляющий должен был бы доказать знание работником о признаках неплатежеспособности работодателя. Но это могло бы помочь только при рассмотрении иска об истребовании имущества, как доказательство недобросовестности, но не при оспаривании цепочки сделок, где следовало доказывать их мнимость.
Кроме того, мы среди прочего еще сослались на правовую позицию Определения СКЭС ВС РФ от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707, которая определяет, каковы должны быть признаки неравноценного встречного предоставления.
В итоге Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении требований конкурсного управляющего, признав в том числе и необоснованной его позиции относительно неравноценности встречного предоставления, а тем более, мнимости сделок.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение суда первой инстанции без изменений.
А теперь прошу представить, какова бы была ситуация, если бы покупатель-работник производил бы расчеты наличными деньгами. Суды вполне могли бы сказать, а здесь, наверное, схематоз и никакие деньги не передавались.
Более подробно о деле можно прочитать, перейдя по ссылке: