Как рассчитать размер неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи объекта по договору долевого участия?не
Давайте предположим, что застройщик обязался передать дольщику квартиру стоимостью 1 000 000 рублей не позднее 31 декабря 2015 года, а исполнил обязательство лишь 15 сентября 2016 года. Исходя из какой ставки рефинансирования следует рассчитыват неустойку.
Один из вариантов расчета неустойки, кстати, полностью противоречащий ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следующий:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. 1 000 000 руб. 00 коп. x 165 x 11% x 1/150 = 121 000 руб. 00 коп.
с 14.06.2016г. по 15.09.2016г. 1 000 000 руб. 00 коп. x 94 x 10.5% x 1/150 = 65 800 руб. 00 коп.
В данном методе период просросчки разделяется на части, в которые действовали разные ставки рефинансирования Банка России, и к каждому периоду применяется соответствующая ему ставка.
Теперь обратимся к тексту ч.2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которая устанавливает:
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) вразмере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевогостроительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объектадолевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (очевидно, здесь опечатка, так как речь идет о ставке), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
Если исходить из данной позиции ВС РФ, то в вышеприведенном примере следует исходить из ставки, действующей на 31 декабря 2015 года, т.е. из 8,25%
Если срок передачи объекта был установлен, например, не позже 31 января 2016 года, то такой способ расчета благоприятен для дольщика, так как за весь период просрочки можно будет применить ставку в размере 11%. В любом случае подходить к расчету неустойки следует творчески. Если Вам выгоден метод, поддержаный ВС РФ, то нужно его использовать. если представители застройщика не оспаривают первый метод, когда третий Вам не выгоден, надо пытаться использовать его.
Адвокат по защите прав дольщиков и взысканию неустойки.