Главная \ Статьи и ответы на вопросы \ Дольщикам \ Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи с ООО "Кивеннапа", ООО "ЛАД", ООО "НеваИнвестПроект"?

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи с ООО "Кивеннапа", ООО "ЛАД", ООО "НеваИнвестПроект"?

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи с ООО "Кивеннапа", ООО "ЛАД", ООО "НеваИнвестПроект"?

 В настоящее время еще есть застройщики, которые вопреки требованиям действующего законодательства, привлекают деньги граждан, заключая с ними предварительные договора купли-продажи, хотя фактически речь идет не о предварительном договоре, а об осуществлении долевого строительства. Риски, связанные с заключением такого предварительного договора купли-продажи просто огромны. Если договор долевого участия в строительстве проходит государственную регистрацию и застройщик не может дважды или трижды привлечь деньги на строительство одной и той же квартиры, то по предварительному договору можно с нескольких граждан собрать деньги за одну и ту же квартиру. Что делать, если Вы заключили предварительный договор купли-продажи, внеся полностью цену объекта компании, которая фактически является застройщиком, но последняя нарушает сроки строительства?

  В Санкт-Петербурге и Ленинградской области довольно активно проводилась реклама строительства таунхаусов группы компаний, которые строит ООО «Кивеннапа», ООО "НеваИнвестПроект", ООО «ЛАД». Данные организации заключают с гражданами предварительные договора купли-продажи, получая от них полную стоимость объекта.

Как можно защитить права в данном случае?

Начну с того, что, несмотря на то, что договор поименован, как предварительный договор купли-продажи, тем не менее его правовая квалификация будет другой.

Во-первых, еще в бытность существования Высшего арбитражного суда РФ, в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" давались следующие разъяснения: «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».

Буквально это значит, что если Вы, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, оплатили полностью её цену, то здесь никакой не предварительный договор, а договор купли-продажи будущей вещи. В рамках предварительного договора стороны лишь намереваются заключить в будущем основной договор купли-продажи, а обязательство по оплате может возникнуть лишь при заключении основного договора.

Во-вторых, в п. 1.2 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 говорится следующее: «Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом».

Если говорить о компаниях, которых мы условно поименуем группой «Кивеннапа», то они с правовой точки зрения занимаются ни чем иным, как долевым строительством.

Какие же выводы следует сделать из вышеизложенного?

Самый главный вывод заключается в том, что к отношениям сторон в данном случае применим ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, граждане, которые заключили предварительные договора купли-продажи с ООО «Кивеннапа», ООО "НеваИнвестПроект", ООО «ЛАД», но своевременно не получили обещанные им объекты, могут воспользоваться всеми способами защиты права, предусмотренными ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ст. 9 Закона N 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации предусматривает, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

 

Ч.2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ  устанавливает следующее: «Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере».

 

Кроме того, гражданин может потребовать ООО «Кивеннапа», ООО "НеваИнвестПроект", ООО «ЛАД», если он не желает расторгать в одностороннем порядке договор уплаты неустойки, предусмотренной Ст. 6  «ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», компенсации морального вреда, а также штрафа, предусмотренного ст. 6 ФЗ «О защите прав потребителей».

 

 

 

 

 

 

Теги адвокат по взысканию неустойки кивеннапа адвокат по гражданским делам адвокат по защите дольщиков