Дата публикации: 27.01.2018 20:22
Некоторые застройщики (Лидер Групп, Мавис и т.д.), чтобы избежать ответственности за нарушение сроков строительства жилых домов, создавали жилищно-строительные кооперативы. Граждане же, желающие получить квартиры, не сильно задумывались о последствиях такого способа строительства, о рисках, которые он таит в себе. К сожалению, многие из нас начинают думать и чем-то интересоваться слишком поздно. Если заключение договора долевого участия в строительстве защищает дольщика, устанавливая существенную ответственность застройщика за нарушение сроков передачи квартир. На отношения дольщика и застройщика также распространяется ФЗ "О защите прав потребителей". Вступая же в жилищно-строительный кооператив, Вы лишаетесь таких гарантий.
Обратимся к законодательству.
Ч.1 ст. 110 Жилищного Кодекса гласит, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. А ч.4 той же статьи предусматривает, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
Таким образом, член кооператива является членом некоммерческой организации. Если изобразить схематически, то отношения дольщика и застройщика строятся по схеме дольщик-потребитель/ застройщик-коммерческая организация. В кооперативе же не заключается никакой договор с внешней организацией, а сам кооператив создается, как объединение тех, кто хочет построить дом.
Соответственно, избрав такой способ строительства дома, никаких отношений потребитель/коммерсант не возникает. Член кооператива может потребовать у ЖСК лишь возврата пая.
Посмотрим на судебную практику.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.09.2016 N 33-19257/2016 по делу N 2-2305/2016
Фабула
Т.Н. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЖСК "Парнас", в котором просил взыскать с ответчика уплаченный паевой взнос в размере 1601000 рублей, неустойку в размере 562397 рублей, штраф, судебные расходы по уплате госпошлины.
В обоснование требований истец указал, что 04.04.2014 года между ней и ЖСК "Парнас" заключен договор паевого взноса, согласно которому Т.Н. вносит в кооператив паевой и иные взносы, а ЖСК "Парнас" в будущем по окончании строительства дома передает истцу в собственность жилое помещение, расположенную в доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. С учетом заключенного 07.05.2014 года дополнительного соглашения к договору паевого взноса размер пая составил 1892609 рублей 57 копеек. Истцом выплачен паевой взнос в размере 1601000 рублей. В связи с тем, что срок окончания строительства дома был перенесен на второй квартал 2017 года 20.10.2015 года Т.Т. обратилась к ответчику с заявлением о выходе из членов ЖСК, между тем, до настоящего времени возврат уплаченных по договору паевого взноса денежных средств ответчиком не осуществлен.
Решение
Решением Смольнинского районного суда от 25 мая 2016 года исковые требования Т.Н. удовлетворены частично, с ЖСК "Парнас" в пользу Т.Н. взыскана сумма паевого взноса в размере 1402200 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 13150 рублей. Во взыскание с ответчика неустойку на основании ч. 3 ст. 3 Закона РФ N 214-ФЗ и штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" Т.Н. отказано.
Отказывая в удовлетворении требований Т.Т. о взыскании с ЖСК "Парнас" неустойки на основании ч. 3 ст. 3 Закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд первой инстанции исходил из того, что сложившиеся между сторонами правоотношения указанными нормами не регулируется.
Определение Ленинградского областного суда от 15.10.2015 N 33-4566/2015
Таким образом, из содержания Устава ЖСК, договоров "О членстве в ЖСК", соглашений о задатке следует, что между ответчиком и истцами возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, предполагающие равноправное участие членов, регулируемые уставом данной организации, которые, как правильно указал суд первой инстанции, регулируются нормами Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и к которым положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" применению не подлежат.
Таким образом, член ЖСК, прекративший члество в кооперативе, может взыскать с последнего лишь сумму пая и проценты по ст. 395 Гражданского Кодекса РФ. Если Вам обещают, что взыщут неустойку, штраф и компенсацию морального вреда - значит Вас обманывают.
Адвокат по защите прав дольщиков в Санкт-Петербурге.
