Истребование имущества из незаконного владения при выбытии его помимо воли собственника: возможна ли успешная защита?

Защита добросовестного покупателя от иска собственника, у которого оно выбыло помимо его воли, об истребовании имущества из незаконного владения

 

В данной публикации я рассмотрю вопрос, а всегда ли выбытие недвижимого имущества помимо воли собственника из его владения должно влечь удовлетворение иска об истребовании его из незаконного владения добросовестного приобретателя. Почему я говорю только о недвижимости будет понятно дальше.

Казалось бы, о чем это я? В ГК РФ все ясно написано и никаких исключений не должно быть.

Но всегда в жизни имеются ситуации, которые невозможно предусмотреть при принятии общей нормы. Например, знаменитое право справедливости возникло, как способ преодоления той несправедливости, которая может возникать при применении общего права.

Чтобы понять, о чем я говорю, лучше всего рассмотреть некую модельную ситуацию.

 

Модельный пример.

 

Гражданка Иванова имела в собственности квартиру.

Затем заключается договор купли-продажи квартиры с гражданином Петровым. Как потом выяснится, на самом деле Иванова договор не подписывала, в МФЦ для подачи заявления о госрегистрации перехода права не ходила, а работник МФЦ принял документы только у покупателя.

Как мы видим, фактически право на квартиру у Петрова возникло без наличия какого-либо волеизъявления собственника.

Петров пробыл собственником чуть более месяца, а затем продал квартиру гражданину Смирнову.

Гражданин Смирнов был собственником два месяца и продал квартиру гражданину Зимину, который пробыл собственником порядка 14 месяцев.

В итоге квартира была приобретена Сидоровым, который проверил наличие споров в соответствующем районном суде по данным всех продавцов. На сайте суда не оказалось никаких споров с участием продавцов.

Таким образом, за более чем 16 месяцев не появилось никаких мер обеспечения в отношении квартиры и никаких гражданских процессов.

Но сразу же после того, как Сидоров полностью перевел деньги Зимину, вдруг к нему предъявляет виндикационные требования Иванова.

Для целей обсуждения мы предположим, что Иванова узнала о том, что ее квартира продана по некоему договору купли-продажи, который она не заключала спустя 2 недели.

Иначе говоря, потерпевший собственник мог без каких-либо затруднений принять ряд мер, чтобы квартира не попала в оборот при том, что любому потенциальному покупателю не будет известно о факте хищения права на квартиру.

Что могла сделать Иванова?

Как минимум, она могла обратиться в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления, а также с исковым заявлением об истребовании квартиры из незаконного владения с принятием мер обеспечения иска.

В таком случае продажи квартиры остановились бы, и никакой потенциальный добросовестный покупатель не оказался бы под угрозой истребования квартиры из его владения.

Да, имели место две продажи с небольшим сроком владения, но предпоследний покупатель владел достаточно долго и совершенно разумно предположение, что если прошло более 16 месяцев, то возможные пороки выбытия квартиры из владения Ивановой были бы выявлены и были бы приняты меры обеспечения.

Тем не менее, если придерживаться в данном случае норм ГК РФ о виндикации, то вот такая Иванова истребовала бы квартиру  из владения Сидорова.

Но должно ли учитываться поведение Ивановой после того, как она узнала о противоправном переоформлении права собственности, на возможности виндикации квартиры?

ГК РФ такой возможности не предусматривает. Но любая общая норма никогда не может учесть редких случаев, которые могут возникнуть в реальной жизни, когда ее применение приведет к исключительной несправедливости.

Почему я здесь рассматриваю модельный случай только в отношении недвижимого имущества?

Причина проста. В части недвижимого имущества довольно легко узнать того, кто им завладел и пресечь его дальнейшие перепродажи, что дает возможность потерпевшей стороне при своевременной реакции защитить свои права и не позволить, чтобы имущество поступило добросовестному приобретателю.

На мой взгляд, поведение собственника после того, как ему стало известно о выбытии недвижимого имущества из его владения должно учитываться при истребовании этого имущества из владения добросовестного приобретателя, когда период «бездействия» такого собственника столь значителен, что покупки этого имущества добросовестным лицом не состоялось бы если бы первым были приняты простые и разумные меры по пресечению оборота этого имущества.

Тут могут раздаться голоса, что право собственности свято, что если состоялось хищение имущества, то не должно быть препятствий для виндикации даже у добросовестного приобретателя.

Действительно, норма, предполагающая виндикацию от добросовестного приобретателя выбывшего помимо воли собственника имущества делает выбор в силу определенных ценностных суждений в пользу  последнего. Да, у добросовестного приобретателя есть возможность взыскать убытки с того, у кого он купил имущество. Но в описываемой мной ситуации вполне могла укладываться просто схема получения денег с того, кто действительно приобрел имущество за деньги.

Например, Иванова и ко договариваются создать цепочку безденежных фиктивных продаж. Они ждут год или полтора и выставляют квартиру для настоящей продажи. Получают деньги и Иванова предъявляет виндикационный иск. В итоге квартира возвращается собственнику и граждане получают еще и стоимость квартиры.

Ну каким образом можно объяснить действия собственника, который не принимает вообще никаких действий по защите права сразу после того, как он узнает о том, что он лишается квартиры?

С большой долей вероятности такое поведение свидетельствует о наличии некоего схематоза.

Но ради целей обсуждения допустим, что речь идет о полном безразличии собственника, т.е. я просто не хочу ничего предпринимать и все.

В таком случае возникает вопрос, а почему ты не хотел год или полтора прибегнуть к защите и предотвращению дальнейшего перехода прав на квартиру, но через полтора года созрел и предъявляешь иск, зная, скорее всего, что квартира уже куплена добросовестным покупателем.

Давайте предположим, что в подобной ситуации имущество будет виндицировано от добросовестного покупателя, но тогда у потерпевшего вообще будут отсутствовать стимулы принимать обычные и доступные меры для предотвращения дальнейшего отчуждения имущества. Я уже не говорю о схематозах, о которых я говорил выше.

Я полагаю, что если собственник не принимает своевременных мер по защите своего права (обращение в правоохранительные органы с сообщением о совершении преступления; обращение в суд с исковым заявлением и ходатайством о принятии мер обеспечения) и это состоит в причинной связи с тем, что через продолжительный промежуток времени недвижимое имущество покупает добросовестное лицо, то должен существовать эстоппель бездействия, создающего видимость отсутствия оснований для виндикации, заключающийся в запрете ссылаться на выбытие имущества помимо воли собственника.

Такое неразумное бездействие, а затем обращение с иском об истребовании имущества от добросовестного приобретателя является недобросовестным поведением и фактически его можно рассматривать, как примерно тождественное выбытию по воле собственника.

Да, собственник, чье имущество выбыло помимо его воли из владения, не имеет никаких обязанностей перед потенциальными покупателями. В то же время, как только он узнает о выбытии имущества исключительно от его действий зависит возможность дальнейших продаж этого недвижимого имущества. Это понятно любому. Такой собственник может остановить движение имущества на первом или втором приобретателе, которые, вероятнее всего имеют отношение к противоправному выбытию имущества.

И если пока собственник не знает, что его имущество похищается, он не может предотвратить его выбытие. А как только он узнает об этом, то все в его руках.

Здесь уместно вспомнить универсальное правило, о котором в свое время писал Агарков М.М.:

«риск следует возлагать на того, кто может своими действиями, принятием тех или иных мер, этот риск, если не устранить, то по крайней мере уменьшить»[1].

Вот здесь как раз возникает именно ситуация справедливого распределения риска, и собственник является тем лицом, который может принять вполне доступные меры для того, чтобы остановить отчуждения имущества. А если он не хочет принимать их, то добросовестный приобретатель не должен от этого страдать.

Кстати, в ст. 1083 ГК РФ, касающейся вопросов деликтного права, как раз и развивается вышеназванный принцип и, как оказывается, права потерпевшего, пострадавшего от деликта не так уж я святы в части учета поведения самого потерпевшего.

А почему в случае виндикации подобный принцип не должен работать?

Понятно, что случаи, когда собственник совершенно не реагирует на потерю права на недвижимое имущество крайне редки, и такое поведение вызывает вопросы и подозрения в наличии схематоза.

Но бывают ли в природе подобные ситуации?

Да, бывают и я в прошлом году столкнулся с похожими обстоятельствами дела.

 

Пример из реальной практики.

 

 

Условия в части продаж те же, что и в модельной ситуации. Но имелись и отличия.

Условная Иванова утратила право на квартиру. Она обратилась в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления, но для дачи объяснений не приходила. Активности в движении к возбуждению уголовного дела не проявляла.

Она также обратилась в суд с исковым заявлением о признании первой сделки недействительной с ходатайством о принятии мер обеспечения.

Все эти действия были сделаны спустя две или три недели с момента продажи ее квартиры неким лицом.

Исковое заявление было оставлено без движения и был дан двухмесячный срок для устранения недостатков. Тем не менее, недостатки не были устранены и иск был возвращен, а далее Иванова уже не обращалась с исками.

При ее полном бездействии (неявка для дачи объяснений в ОВД, неустранение дефектов иска, неподача нового иска с мерами обеспечения) прошел значительный период времени (более года) и в конечном итоге квартира была продана реальному покупателю.

Как только деньги были получены, по каким-то неизвестным сторонним наблюдателям причинам родился виндикационный иск.

Ни один из цепочки продавцов-покупателей в суде не проявился.

Было установлено, что действительно в МФЦ Иванова не присутствовала и не подписывала ДКП и заявления о государственной регистрации.

Все основания для удовлетворения иска были в наличии.

Но возникает вопрос, а как можно объяснить подобное поведение? Почему обычный покупатель должен был страдать от того, что только благодаря нерасторопности Ивановой и совершенно подозрительному отпадению ее желания не дать уйти квартире в последующие продажи, риск потерь должен падать на покупателя.

Иванова изначально сделала все шаги, чтобы продажи остановились, но потом резко прекратила действия, при наличии которых никакой добросовестный покупатель не купил бы квартиру.

На мой взгляд, в таких случаях, если собственник  не раскрывает мотивы такого неразумного  и неожидаемого от потерпевшего поведения, то в иске следует отказывать со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, но это лишь мое скромное мнение, и от суда ожидать такой смелости просто не было никаких оснований.

Мы понимали, что здесь что-то скрывается.

И, да, лишь благодаря чистой случайности нашли ответ. Мы просмотрели сайты всех судов Санкт-Петербурга и нашли одно дело, в котором рассматривался спор с несколькими лицами, причастными к продаже квартиры. Дело касалось взыскания определенных денежных сумм.

Нам была предоставлена возможность ознакомиться с этим делом (Иванова была в нем третьим лицом) и о чудо! В деле имелась расписка, что Иванова получила от одного из покупателей квартиры после того, как она подала заявление в полицию о мошенничестве, и об этом стало известно, полностью сумму стоимости квартиры.

Таким образом, Иванова получила почти 10 миллионов рублей за свою квартиру, т.е. ей было все компенсировано теми, кто испугался уголовной ответственности.

Но Иванова, получив деньги, не успокоилась. Она еще решила предъявить виндикационный иск, чтобы еще и безвозмездно вернуть себе право на квартиру.

Я же говорил, что в подобном поведении всегда таится что-то скрытое и явно недобросовестное.

Потом оказалось, что Иванова еще и писала письмо в ОВД. В котором она просила прекратить проверку сообщения о преступления.

В итоге в удовлетворении исковых требований было отказано.

Все это хорошо, но, а что было бы, если бы не было того гражданского дела, в котором содержалась расписка?

Надо было удовлетворить иск?

Нет, я думаю, что должен быть еще и стандарт добросовестного поведения собственника, чье право на недвижимое имущество было утрачено помимо его воли. Как минимум такой собственник, чтобы при виндикации была возможность ссылаться на выбытие из владения помимо воли против добросовестного приобретателя, должен принять своевременные и разумные меры по предупреждению оборота этого имущества. Если он этого  не делает, и благодаря его длительному бездействию имущество покупает добросовестный приобретатель, то возникает эстоппель, т.е. запрет ссылаться на выбытие помимо воли.

И если собственник раскроет разумные причины, обосновывающие данное бездействие, которые можно назвать уважительными, то эстоппель не применяется.

И еще о логике бремени доказывания.

Вероятность того, что причины бездействия обусловлены недобросовестностью собственника в такой ситуации существенно выше 50%. Причины бездействия ответчик точно не знает, а собственник может из раскрыть.

Если собственник их не раскрывает, то при наличии данных фактов и должна существовать презумпция недобросовестности поведения собственника, так как вероятность недобросовестности значительно выше, чем добросовестности. Это также обосновывает предложенный мной подход.

У нас есть замечательная ст. 10 ГК РФ, которая позволяет формировать у нас свое «право справедливости», позволяющее смягчать последствия общих правил, которые никогда не были способны в полной мере учитывать все многообразие отношений. Изложенный подход вполне мог бы применяться в подобных случаях.