Кассационная жалоба в арбитражный суд округа
Кассационная инстанция арбитражных судов является практически последней. Вероятность принятия кассационной жалобы Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ крайне мала. Даже если обжалуемые судебные акты были приняты с нарушением норм материального или процессуального права, это вовсе не обозначает, что они пройдут через сито отбора ВС РФ.
Таким образом, роль подготовки кассационной жалобы в арбитражный суд округа существенно велика, так как если она не выстрелит, то дальше шансы уже будут эфемерны, хотя и не нулевые.
Здесь я публикую кассационную жалобу в суд округа.
Ситуация по делу была такова.
Предприниматель купил нежилые помещения на конкурсе, проведенном муниципальном образовании. В конкурсе участвовал и банк, который арендовал эти помещения. Но банк предложил меньшую цену.
Предприниматель согласно условиям договора аренды, который ранее банк заключил с муниципальным образованием, по которому предприниматель стал арендодателем, в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы.
Банк не захотел платить по ставкам, установленным новым собственником, ссылаясь на то, что якобы, раз договор аренды был изначально заключен с муниципальном образованием, то и арендная плата по нему должна равняться той, которую устанавливает муниципальное образование.
Соответственно банк не доплачивал часть арендной платы. Предприниматель счел, что в данном случае имеются основания для расторжения договора аренды. Мы обратились в арбитражный суд с иском о расторжении договора.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга удовлетворил иск, но Тринадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с такими сомнительными доводами банка.
Мной была подготовлена публикуемая здесь кассационная жалоба на апелляционное постановление в Арбитражный суд Северо-Западного округа, которая была удовлетворена. Договор аренды с банком был расторгнут.
В Арбитражный суд Северо-Западного округа
От……….., истца по делу № А56-
Ответчик: ………………
Третье лицо: Муниципальное образование …….
КАССАЦИОННАЯ ЖАЛОБА
на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от … по делу № А56-
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от … отменено решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от … по делу № А56- и отказано в удовлетворении иска предпринимателя И. к АО “… банк” (далее по тексту – Банк) о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от … № 32а-04.. Считаю, что обжалуемое постановление незаконно и необоснованно, по следующим основаниям.
…. года между … (далее по тексту – Истец) и Муниципальным образованием …. (далее – МО) был заключен договор купли-продажи встроенных нежилых помещений первого этажа, расположенные по адресу…..
…… Истец стал собственником вышеуказанного объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
… августа … года между Банком и МО был заключен договор аренды части нежилых помещений, которые … сентября … года перешли в собственность Истца. Данный договор прошёл государственную регистрацию.
П.3.1 договора аренды предусматривал условие об арендной плате с … по … в размере … рублей в месяц. В договоре не содержалось какой-либо формулы или методики расчёта арендной платы, в том числе и арендной платы установленной на первый год аренды. П.3.4 договора аренды предусматривает право арендодателя увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы не чаще раза в год. Истец осуществил данное право, увеличив, в порядке и сроки, которые предусмотрены договором, размер арендной платы, о чём Банк был уведомлен. Банк не согласился с новым размером арендной платы, что и послужило основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды согласно п. 5.3.2 данного договора.
Вышеизложенные обстоятельства были установлены судом первой инстанции, совершенно правомерно удовлетворившим исковые требования Истца. Суд же апелляционный инстанции, установив фактически те же обстоятельства, сделал выводы, которые не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а также противоречат нормам материального права.
- Противоречие выводов суда апелляционной инстанции нормам материального права.
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора. Из данной нормы можно сделать вывод, что личность арендодателя не имеет существенного значения, иначе в силу ст. 388 ГК РФ для перехода прав арендодателя требовалось бы согласие арендатора. Истец, стал правопреемником Третьего лица в конкретном договоре. Содержанием договора является совокупность его условий, которые были согласованы сторонами при его заключении. Все условия, являющиеся обязательными для сторон вышеназванного договора аренды, зафиксированы в зарегистрированном регистрирующим органе документе.
Как уже упоминалось выше ни в тексте самого договора, ни в приложениях к нему не содержится никакой методики определения арендной платы. Более того, нет никаких данных, исходя из какой методики, рассчитан размер первоначальной арендной платы. Кроме того, договор аренды содержит ясное и чёткое условие о порядке изменения размера арендной платы, предоставляя арендодателю право по своему усмотрению формировать размер арендной платы. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В данном случае никакой неясности, требующей толкования договора, не имеется, так как содержание его совершенно ясно. Таким образом, суд, неправильно применив ст. 431 ГК РФ, по существу внёс в договор новое условие о размере арендной платы и порядке её изменения. Между тем, при заключении договора аренды Банк мог потребовать включения в договор условие о методике расчёта арендной платы или условия о пределах возможного увеличения арендной платы. Иначе говоря, из договора следует, что Банк был согласен с потенциальной возможностью любого увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Из изложенного следует, что суд апелляционной инстанции, проявив опеку над Банком, являющимся профессиональным участником коммерческих отношений, уже после заключения договора аренды сделал то, что мог бы осуществить сам Банк при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции для обоснования своей позиции сослался на положения ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” (правда, из обжалуемого постановления не ясно на какие положения). Между тем, из данного закона следует лишь то, что органы местного самоуправления могут распоряжаться муниципальной собственностью, в том числе и сдавать её в аренду (ч.2 ст. 6; ч.3 ст. 29). Совершенно очевидно, что процедура принятия решения об установлении размера арендной платы, т.е. формирования воли и волеизъявления муниципального образования как арендодателя, отличается от процедуры приятия решения о размере арендной платы предпринимателем или акционерным обществом. Однако процедура принятия решения о новом размере арендной платы относится к личности арендодателя.
В нашем случае арендатор не наделён договором правом на какое-либо влияние на формирование размера арендной платы, на ограничение размера её увеличения. Для арендатора любое увеличение арендной платы со стороны арендодателя является обязательным. Если бы, например, предыдущий собственник принял бы решение об увеличении арендной платы в 4 раза, то данное решение было бы обязательным.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Из данной нормы следует, что в случае перехода права собственности на сданный в аренду объект недвижимости от собственника А к собственнику Б, далее к собственнику В и так далее, каждый из них будет реализовывать право на изменение размера арендной платы, предусмотренное договором, по разному. Обязывать собственника Б, В и дальнейших руководствоваться усмотрением первого собственника – значит произвольно вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав, что противоречит фундаментальным принципам гражданского права.
Выводы обжалуемого постановления противоречат и ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом цены (тарифы, ставки и т.п.) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Совершенно очевидно, что цены на аренду муниципального имущества не устанавливаются и не регулируются никакими государственными органами, так как в силу ст. 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а распоряжение муниципальным имуществом отнесено ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” к предметам ведения местного самоуправления (ст. 6). Соглашением же сторон была установлена первоначальная цена исполнения договора и порядок её последующего изменения.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришёл к ошибочному выводу, что Истец является правопреемником первоначального арендодателя не только в отдельном обязательстве, но и в части личности арендодателя, в то время как для договора аренды личность арендодателя не имеет значения. Истец вопреки выводу суда не изменил договор аренды, а осуществил право, вытекающее из условий договора.
- Противоречие обжалуемого постановления нормам процессуального права
Как уже упоминалось выше суд апелляционной инстанции вопреки ясному условию договора о цене и порядке её изменения пришёл к выводу, что оно не позволяет определить содержание договора, сослался в обоснование своего толкования на “все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон”. В то же время в ст. 271 АПК РФ содержится обязательное требование в постановлении суда апелляционной инстанции обосновывать свои выводы ссылками на доказательства. В обжалуемом постановлении нет ссылки ни на одно доказательства. На какие переговоры, переписку, практику, последующее поведение ссылается суд Истцу из постановления суда апелляционной инстанции или материалов дела не усматривается. Остаётся один вывод, заключающийся в том, что об этих обстоятельствах известно лишь суду и Банку. Равным образом, из обжалуемого решения не видно какими обычаями делового оборота, сложившегося в какой области предпринимательской деятельности, руководствовался суд.
Напротив, о какой практике, сложившейся между Банком и первоначальным арендодателем, о каком последующем поведении сторон, может идти речь, если договор аренды был заключён … августа … года, а Истец стал собственником объекта недвижимости … сентября … года, что подтверждается материалами дела. Муниципальное образование было арендодателем менее месяца, сдав имущество в аренду непосредственно перед торгами, не имея никакого интереса в передаче имущества в аренду.
Таким образом, выводы суда не основаны на каких-либо доказательствах, представленных сторонами, а, наоборот, противоречат имеющимся в деле доказательствам, а из изложенного уже следует отсутствие объективности при оценке доказательств.
Суммировать изложенное можно следующим образом.
Договор является средством формализация и упорядочивания гражданско-правовых отношений. Задача договорного права заключается в том, чтобы минимизировать риски и придать отношениям определённость. Для того и существует письменная форма договора, а также в случаях с арендой недвижимости и государственная регистрация, чтобы не проверять несуществующую переписку и переговоры сторон (тем более для лиц, которые ни в переговорах ни в переписке не участвовали), а из текста договора установить все права и обязанности сторон. Если же между сторонами была переписка, но её результаты не нашли отражения в договоре, то при ясности его условий переписка значения не имеет.
Истцу при приобретении объекта недвижимости было известно лишь содержание зарегистрированного договора. Именно из его содержания, из определённости объёма своих будущих прав, обязательности условий договора для Банка, исходил Истец, принимая решение о покупке нежилых помещений. Из условий договора о цене не было видно по какой методике она рассчитана (возможно, цена была рассчитана, вообще, исходя из пониженных коэффициентов). Почему в таком случае риск несения последствий того, что Банк при заключении договора аренды не воспользовался возможностями по внесению в договор соответствующих условий?
Между тем общим принципом распределения рисков в гражданском праве является возложение их на ту сторону, которая может предотвратить неблагоприятные последствия, т.е. в нашем случае на Банк. Если бы договор содержал условие о применении методики расчёта арендной платы, устанавливаемой органами местного самоуправления, то Истец не стал бы приобретать объект недвижимости. Суд первой инстанции принял решение в полном соответствии с нормами материального права, условиями договора аренды и имеющимися доказательствами. Обжалуемое же постановление противоречит не только ст. 420, 424, 431, ч. 4 ст. 421 ГК РФ, но и основным принципам гражданского права, закреплённым в ст. 1 ГК РФ, а его содержание не соответствует ст. 271 АПК РФ. Никаких оснований для отмены решения суда первой инстанции не было.
В связи с изложенным и на основании ст. 287, 288 АПК РФ
ПРОШУ:
Отменить постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от … по делу № А56…. и оставить в силе решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от … по делу № А56-….
Приложение:
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины.
- Копия обжалуемого судебного акта.
- Документы, подтверждающие отправку копий жалобы лицам, участвующим в деле.