Уроки «дела Долиной» учтены: вышел обзор Верховного Суда о мошенничестве, заблуждении и банкротстве при продаже квартир

Уважаемые коллеги и доверители!

1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил важный тематический обзор судебной практики № 12/2026, посвященный спорам об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Этот документ содержит ключевые разъяснения, которые кардинально влияют на то, как суды будут рассматривать дела о мошенничестве, заблуждении и банкротстве.

Этот обзор в СМИ уже окрестили, как "после-Долинский". Действительно, именно проблемы, которые полностью кристаллизовались в этом нашумевшем деле и побудили ВС РФ издать обзор, касающийся этой злободневной темы.

Ниже я разобрал 20 ключевых позиций, которые должен знать каждый, кто покупает, продает или защищает свое жилье.

Основные выводы и правовые позиции обзора: 20 ключевых позиций о мошенничестве с жильем и защите добросовестных покупателей

1. Заблуждение (ст. 178 ГК РФ): когда можно, а когда нельзя?

• Заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для признания ее недействительной. Если вы думали, что подписываете документы «для галочки», чтобы спасти квартиру от мошенников, но фактически подписали договор купли-продажи, суд откажет в иске. ВС РФ подчеркнул: продавец должен проявлять осмотрительность.

• Защита добросовестного покупателя. Если покупатель не знал о заблуждении продавца и вел себя разумно, суд не признает сделку недействительной.

• Исключение: Если продавец — пожилой одинокий человек, а покупатель — профессиональный риелтор, который купил квартиру по цене значительно ниже рыночной, суд встанет на сторону продавца (пункт 2 обзора).

2. Психическое состояние (ст. 177 ГК РФ): важна экспертиза

• Отказ от экспертизы = проигрыш. Если истец утверждает, что не понимал своих действий в момент сделки, он обязан пройти психолого-психиатрическую экспертизу. Уклонение от нее — основание для отказа в иске (пункт 1.1).

• Суд не может игнорировать экспертизу. Если эксперты установили, что человек не мог руководить своими действиями, суд не имеет права отказывать в иске, ссылаясь на «показания свидетелей» (соседей) или «отсутствие учета у психиатра». Без назначения повторной экспертизы такие решения будут отменены (пункт 3).

3. Обман (ст. 179 ГК РФ) и мошенничество

• Покупатель отвечает за действия посредников. Суд признал, что если агентство недвижимости действовало в интересах мошенников, то покупатель считается знавшим об обмане (пункт 7).

• Двусторонняя реституция обязательна. Если сделка признана недействительной из-за обмана, суд обязан вернуть все полученное обеими сторонами (деньги — продавцу, квартиру — покупателю). Отказ от этого правила возможен только в исключительных случаях (противоречие основам правопорядка) (пункт 8).

4. Общая собственность бывших супругов (ст. 253 ГК РФ)

• После развода распоряжение общим имуществом регулируется не Семейным кодексом, а ГК РФ.

• Сделку одного из сособственников можно оспорить только если доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия второго супруга. Просто "злоупотребление правом" здесь не работает (пункт 9).

5. Банкротство и исполнительский иммунитет

• Единственное жилье под защитой. Сделка по отчуждению доли в единственном жилье не может быть признана недействительной, если после ее оспаривания эта доля вернется в конкурсную массу и будет защищена от взыскания (нельзя продать квартиру должника, если это его единственное жилье) (пункт 14).

• Запрет на дарение после банкротства. С момента признания должника банкротом только финансовый управляющий вправе подавать заявления на регистрацию перехода прав. Личное заявление должника — основание для отмены регистрации (пункт 15).

• Неравноценность цены. Если цена занижена более чем на 20%, это не всегда автоматически признается подозрительной сделкой. Суд должен оценивать контекст: как продавали, была ли скидка за наличный расчет и т.д. (пункт 12).

6. Регистрационные действия и Росреестр (важные нюансы)

• Метка о "личном участии". Если собственник подал заявление о невозможности регистрации без его личного участия, Росреестр обязан вернуть документы без рассмотрения. Если регистратор этого не сделал, его решение незаконно (пункт 18).

• Заявление продавца о мошенничестве. Если продавец подал заявление в Росреестр до завершения регистрации о том, что его обманули, — регистратор обязан приостановить регистрацию и впоследствии отказать (пункт 17).

• Нотариальные сделки. Регистратор не вправе проверять законность нотариальной сделки. Если нотариус заверил договор, Росреестр обязан его зарегистрировать (пункт 20).

Адвокат рекомендует (Практические советы)

1. Для продавцов: Никогда не подписывайте договоры "под диктовку" третьих лиц. Если вам звонят "из полиции" или "Центробанка" и просят продать квартиру, чтобы "сохранить" ее — это 100% мошенничество. ВС РФ четко указал: такое "заблуждение" не спасет вашу недвижимость.

2. Для покупателей: Всегда проверяйте состояние продавца. Если продавец пожилой, одинокий, а цена подозрительно низкая — вы рискуете. Суд может признать вас недобросовестным, если вы не распознали его заблуждение.

3. Для всех: Если вы узнали о том, что вашу квартиру продают без вашего ведома, немедленно подавайте заявление в Росреестр о невозможности регистрации без вашего личного участия. Это блокирует сделку на стадии регистрации.

Важно: Данная публикация носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретного спора обратитесь к квалифицированному юристу или адвокату.