Как узаконить перепланировку квартиры?
Как узаконить перепланировку квартиры
Ст. 26 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует порядок осуществления перепланировки или переустройства жилого помещения, но иногда граждане сначала осуществляют перепланировку или переустройство квартиры, а потом сталкиваются с проблемой, как узаконить такую перепланировку или переустройство.
Каков же порядок легализации уже состоявшейся перепланировки или переустройства квартиры.
Начнем с определения того, что такое переустройство или перепланировка квартиры.
Ст. 25 ЖК РФ определяет следующее:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В каком случае и как можно узаконить уже состоявшуюся перепланировку или переустройство квартиры?
По общему правилу ст. 26 ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Тем не менее, ЖК РФ в ст. 29 устанавливает и иную возможность:
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Таким образом, возможно узаконить перепланировку или переустройство квартиры, но для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и доказать, что перепланировка или переустройство не создает негативного эффекта для соседей.
Отметим, что в ст. 26 ЖК РФ речь идет именно о перепланировке или переустройстве, т.е. об изменении в жилом помещении, которое не затрагивает общего имущества многоквартирного дома. Иногда суды не понимают различия между переустройством и перепланировкой с одной стороны и реконструкцией – с другой. Между тем, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.
В ряде своих определений Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменяла решения нижестоящих судов именно потому, что суды не осуществили правильную квалификацию произведенных работ, что повлияло на правильность вынесенных судебных актов (Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2018 N 18-КГ17-274; Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2018 N 18-КГ18-11).
Следует помнить требования ЖК РФ к согласованию реконструкции с иными собственниками.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Для того, чтобы узаконить перепланировку или переустройство квартиры следует обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В то же время положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.01.2017 N 33-770/2017 по делу N 2-7854/2016).
Отмечу, что далеко не всегда суды удовлетворяют подобные иски и чтобы выиграть такой спор, как правило, придется назначать по делу судебную экспертизу для подтверждения того, что перепланировка или переустройство не влияют на безопасность здания, на срок службы его конструкций, не противоречит нормативным требованиям, установленным "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", что они не влекут уменьшение или присоединение общего имущества многоквартирного дома, и так далее.
Таким образом, при наличии положительного экспертного заключения суд может сохранить квартиру в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, т.е. узаконить перепланировку квартиры.
Адвокат по жилищным делам