Оспаривание договора купли-продажи квартиры по мотиву мнимости: успешный опыт защиты ответчика

После расторжения брака бывший продавец спустя три года обратилась в суд, потребовав признать договор купли-продажи квартиры недействительным и вернуть имущество, ссылаясь на мнимость сделки и отсутствие намерений продавать жилье. Благодаря четко выстроенной правовой позиции адвоката, представлявшего интересы покупателя (ответчика), суды первой и апелляционной инстанций полностью отказали в удовлетворении иска, подтвердив законность и реальность заключенного договора.

Кратко факты спора

В 2021 году между продавцом и доверителем (покупателем) был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры в г. Красногорске Московской области. Расчеты по договору были произведены полностью, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. По предварительной договоренности сторон бывшему собственнику и его семье было предоставлено право временного безвозмездного проживания в квартире сроком до пяти лет, что компенсировалось определенным дисконтом в цене договора.

Спустя более трех лет, после расторжения брака со своим супругом, бывший продавец обратилась в Красногорский городской суд Московской области с иском к покупателю о признании договора купли-продажи недействительным (мнимым) и аннулировании записи о праве собственности в ЕГРН. В обоснование требований истец указывала, что не имела намерений отчуждать имущество, продолжала проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги, а оспаривание сделки купли-продажи квартиры мотивировала тем, что сделка якобы совершалась лишь для вида под влиянием уговоров.

Предмет спора

Предметом судебного разбирательства являлись требования истца о:

• Признании договора купли-продажи однокомнатной квартиры в г. Красногорске недействительным на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (мнимый договор купли-продажи);

• Аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о регистрации права собственности за покупателем;

• Возврате спорного объекта недвижимости в собственность истца.

Позиция адвоката

Адвокат по недвижимости, защищая интересы ответчика (покупателя), разработал комплексную правовую позицию, опровергающую доводы истца как по существу, так и по процессуальным основаниям:

1. Доказательство реальности и исполнения сделки: Адвокат представил суду исчерпывающую хронологию финансово-хозяйственных операций доверителя. Было доказано, что покупатель располагал легальными источниками денежных средств (вырученными от продажи иной недвижимости), полностью оплатил стоимость квартиры и неотделимых улучшений. Более того, было документально подтверждено, что истец за счет полученных от продажи средств погасила ипотечный кредит на иную квартиру и завершила строительство загородного дома.

2. Правовое обоснование факта проживания и передачи объекта: Проживание истца в квартире после сделки объяснялось согласованным договором безвозмездного пользования на 5 лет (что подтверждалось показаниями третьих лиц и свидетелей). Передача объекта состоялась путем вручения комплекта ключей (traditio brevi manu). Ответчик в полном объеме исполнял обязанности собственника, в том числе уплачивал налоги на имущество.

3. Отсутствие признаков мнимости и противоречивость позиции истца: Адвокат обратил внимание суда, что мнимая сделка предполагает взаимное намерение обеих сторон создать только видимость правоотношений. Истец не смогла указать разумную цель создания такой «видимости». Ссылки истца одновременно на мнимость и обман являются юридически взаимоисключающими.

4. Применение срока исковой давности: Адвокат заявил о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности (ст. 181 ГК РФ). Исполнение сделки началось в апреле 2021 года, тогда как иск был подан лишь в августе 2024 года, что выступает самостоятельным основанием для отказа в признании договора недействительным.

Полезный результат для доверителя

Красногорский городской суд Московской области полностью отказал истцу в удовлетворении исковых требований, а также отменил ранее принятые обеспечительные меры в виде ареста на квартиру.

Не согласившись с решением, истец подала апелляционную жалобу, однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, рассмотрев возражения адвоката по жилищным спорам, оставила решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу — без удовлетворения. Защита покупателя недвижимости была успешно завершена, а право собственности доверителя на квартиру окончательно подтверждено.