Предприниматель выселил банк из арендуемых помещений

В данном случае Банк пытался убедить суды в том, что в отношении нового собственника, который приобрел муниципальное имущество, в договоре его аренды, заключенном с муниципалитетом ещё до перехода права собственности, должны применяться ставки арендной платы такие же, как если бы арендодателем продолжал являться муниципалитет. Арбитражный суд Северо-Западного округа согласился со следующей правовой позицией арбитражного Адвоката. 

Постановление апелляционной инстанции противоречит  ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом цены (тарифы, ставки и т.п.) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Совершенно очевидно, что цены на аренду муниципального имущества не устанавливаются и не регулируются никакими государственными органами, так как в силу ст. 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а распоряжение муниципальным имуществом отнесено ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” к предметам ведения местного самоуправления (ст. 6). Соглашением же сторон была установлена первоначальная цена исполнения договора и порядок её последующего изменения. Кроме того,согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора. Из данной нормы можно сделать вывод, что личность арендодателя не имеет существенного значения, иначе в силу ст. 388 ГК РФ для перехода прав арендодателя требовалось бы согласие арендатора. Процедура принятия решения об установлении размера арендной платы, т.е. формирования воли и волеизъявления муниципального образования как арендодателя, отличается от процедуры приятия решения о размере арендной платы предпринимателем или акционерным обществом. Однако процедура принятия решения о новом размере арендной платы относится к осуществлению прав  арендодателя. В нашем случае арендатор не наделён договором правом на какое-либо влияние на формирование размера арендной платы, на ограничение размера её увеличения. Для арендатора любое увеличение арендной платы со стороны арендодателя является обязательным. Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Из данной нормы следует, что в случае перехода права собственности на сданный в аренду объект недвижимости от собственника А к собственнику Б, далее к собственнику В и так далее, каждый из них будет реализовывать право на изменение размера арендной платы, предусмотренное договором, по разному. Обязывать собственника Б, В и дальнейших руководствоваться усмотрением первого собственника – значит произвольно вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав, что противоречит фундаментальным принципам гражданского права. 

Боле подробно о данном деле в публикации Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке и расторжение договора аренды между банком и предпринимателем. Отмена постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и удовлетворение кассационной жалобы адвоката.