Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости
Как оспорить кадастровую стоимость?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости имеет значение в частности для исчисления ряда налогов. Так, например, от нее может зависеть налогообложение доходов от продажи объектов недвижимого имущества (ст. 217.1 Налогового Кодекса РФ), налогооблагаемая база по налогу на имущество организаций (ст. 378.2 НК РФ), по налогу на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ), по земельному налогу (ст. 390 НК РФ). Чем выше кадастровая цена объекта недвижимости, тем больше налогов должен уплачивать его собственник. Можно ли снизить налогооблагаемую базу путем оспаривания кадастровой стоимости и в каких случаях? Как оспорить кадастровую стоимость?
Ст. 3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определяет, что кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона. Данный закон, равно как и ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускают возможность в определенных случаях оспорить кадастровую стоимость.
В каком случае кадастровая стоимость может быть изменена?
ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Первое основание применяется, когда установлено, что при кадастровой оценке объекта недвижимости использовались какие-либо недостоверные сведения, что, естественно, приводит и к установлению недостоверной кадастровой стоимости объекта. Наиболее же распространенным является оспаривание кадастровой стоимости по причине того, что кадастровая оценка не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости.
Каким образом определить имеются ли основания для пересмотра или оспаривания кадастровой стоимости?
Ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает, что в целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
После получения вышеназванных сведений Вы можете провести рыночную оценку объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости или выявить, что при кадастровой оценке использовались какие-либо недостоверные сведения. Следует знать, что в новой редакции ФЗ «Об оценочной деятельности» с 01.01.2017 в отличии от предыдущей его редакции не требуется положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии. Несмотря на то, что соответствующие изменения в Порядок создания и работы Комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 г. № 263, не вносились, тем не менее, федеральный закон имеет большую юридическую силу, чем подзаконный нормативный акт. В определении от 19.10.2017 №81-КГ17-18 Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ высшая судебная инстанция исходила из того, что требования наличия экспертного заключения в настоящий момент является незаконным.
В каком порядке оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости?
Физические лица могут оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для обращения в суд для них не установлена обязательная досудебная процедура. Юридические же лица в любом случае должны обратиться сначала в комиссию. Если комиссия не удовлетворяет требования юридического лица, то лишь после получения её отрицательного решения можно обращаться в суд
Дела по оспариванию кадастровой стоимости по первой инстанции рассматривают суды субъектов федерации в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ, на основании административных исковых заявлений административных истцов.
Адвокат по гражданским делам в Санкт-Петербурге поможет Вам оспорить или пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости.