Главная \ Статьи и ответы на вопросы \ Блог и новости \ Истребование имущества из чужого незаконного владения. Добросовестный приобретатель.

Истребование имущества из чужого незаконного владения. Добросовестный приобретатель.

Истребование имущества из чужого незаконного владения. Добросовестный приобретатель.

       Тема добросовестности в гражданском праве всегда была актуальна, а добросовестность всегда имела правовое значение при рассмотрении споров по некоторым вопросам. В рамках споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения также имеет значение тот факт, знал ли приобретатель имущества о том, что оно выбыло из владения собственника. Так, что же такое добросовестный приобретатель имущества, и каковы последствия приобретения имущества добросовестным приобретателем.

        Ст. 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Является ли данное право совершенно неограниченным. Нет, существуют определенные условия, когда собственнику могут отказать в истребовании имущества. Эти условия определены в ст. 302 ГК РФ.

         Итак, ст. 302 ГК РФ, состоящая из двух частей, предусматривает следующее:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Переведем данную норму на понятный обычному человеку язык.

Суть этой нормы следующая: у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, это имущество может быть истребовано только тогда, когда оно выбыло помимо воли собственника или лица, которому собственник передал имущество во владение.

Хотя вышеназванная норма короткая, но, на самом деле, она не так проста в применении, а многие вопросы по её толкованию являются дискуссионными. Здесь мы рассмотрим лишь один вопрос, а что такое добросовестный приобретатель. Кстати, добросовестность имеет значение и при приобретении имущества, являющегося предметом залога (залогового имущества), но об этом мы поговорим в другой публикации.

Итак, добросовестным приобретателем является лицо, которое не только не знает, что отчуждатель имущества не имеет право на его отчуждение, но и не должен об этом знать.

Особый интерес представляют случаи истребования недвижимого имущества, права на которое подлежит государственной регистрации. Предположим, что Вы собрались приобрести квартиру. Вы берете выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государство ввело систему регистрации прав на недвижимое имущество именно для того, чтобы обеспечить интересы участников гражданского оборота. Если не доверять сведениям единого реестра, которые являются публично достоверными, то какой смысл в его существовании?

Несмотря на наличие в законе положений о защите интересов лиц добросовестно приобретших имущество, суды, в особенности суды общей юрисдикции, в интересах государства или муниципалитетов отказывали в защите добросовестных приобретателей государственного или муниципального имущества. Ряд таких лиц были вынуждены обращаться в Европейский суд по правам человека, чтобы защитить свои права.

Обратимся к толкованию понятия добросовестного приобретателя в разъяснениях высших судебных инстанций, а также в практике Конституционного Суда РФ.

В п. 38 совместного постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",  говорится:

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

 

Конституционный Суд РФ в ряде постановлений последовательно расширяет границы защиты добросовестных приобретателей имущества публичных образований. Так, в случае если публичное образование, например, своевременно не принимает мер к государственной регистрации выморочного имущества, а оно затем выбывает из владения помимо воли, то бездействие такого публично-правового образования подлежит учете в определении баланса прав и интересов.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" говорится следующее:

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

Между тем пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации - как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, - фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя - гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Такой подход согласуется с позицией Европейского Суда по правам человека, по мнению которого, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (постановления от 5 января 2000 года по делу "Бейелер (Beyeler) против Италии" и от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России"). Данная позиция была положена в основу разрешения Европейским Судом по правам человека дел, связанных с истребованием у граждан жилых помещений, поступивших в собственность публично-правовых образований как выморочное имущество (постановления от 13 сентября 2016 года по делу "Кириллова против России", от 17 ноября 2016 года по делу "Аленцева против России" и от 2 мая 2017 года по делу "Клименко против России").

 

С жилым помещением, истребуемым его собственником из владения гражданина, связаны не только конституционно значимые имущественные интересы этого гражданина как добросовестного приобретателя, но и конституционные гарантии реализации им права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Те же гарантии предоставляются гражданам, истребующим выбывшие из их владения жилые помещения в целях защиты своих и членов своей семьи имущественных и неимущественных интересов.

 

Интерес же публично-правового образования, которое истребует выморочное жилое помещение с целью включения его в соответствующий (государственный или муниципальный) жилищный фонд социального использования (пункт 2 статьи 1151 ГК Российской Федерации) для последующего предоставления по предусмотренным законом основаниям, например по договору социального найма в порядке очереди, лицу, которое на момент истребования жилого помещения не персонифицировано, существенно отличается от интереса конкретного собственника-гражданина, который истребует выбывшее из его владения жилое помещение: в делах, где отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение, именно этот - публичный - интерес противопоставляется частным имущественным и неимущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя жилого помещения.

 

На указанное различие обращал внимание Европейский Суд по правам человека, полагающий, что при истребовании имущества публичным собственником в порядке пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации нет связанного с конкретным жилым помещением частного интереса, который был бы под угрозой; подразумеваемые выгодоприобретатели, находящиеся в очереди на получение жилого помещения по договору социального найма, не достаточно индивидуализированы, чтобы их интересы противопоставлялись интересам приобретателя; в любом случае ни один гражданин из числа лиц, состоявших в очереди, не мог иметь той же связи с конкретным жилым помещением, что и приобретатель, и едва ли имел особый интерес, связанный с данным жилым помещением, по сравнению с аналогичным интересом приобретателя (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России").

 

       Таким образом, мы видим, что добросовестность приобретателя имущества в ряде случаев имеет значение даже большее, чем предусмотрено в ст. 302 ГК РФ. Далее мы еще обсудим практику применения ст. 302 ГК РФ и то, в каких случаях приобретатели рассматриваются, как добросовестные.

       При рассмотрении дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения, которые имеют множество нюансов, лучше обращаться к квалифицированному юристу или адвокату по гражданским делам.

Теги добросовестный приобретатель адвокат по гражданским делам добросовестность