Адвокат по жилищным делам. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
Адвокат по жилищным делам. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
В связи с тем, что ко мне часто обращаются с вопросами, связанными с применением Жилищного кодекса РФ относительно полномочий собраний собственников помещений многоквартирного дома, оспаривания решений собраний, определения того, каким образом происходит владение и пользования общим имуществом многоквартирным домом, а также иным спорным вопросам, я решил делать публикации на сайте относительно данной темы.
На самом деле поднятая тема имеет значение не только для собственников помещений в многоквартирных домах, но и для собственников помещений в нежилых зданиях. При управлении, как многоквартирными домами, так и нежилыми зданиями, принадлежащими нескольким сособственникам, возникает масса споров. При разрешении таких споров лучше не заниматься самодеятельностью, а обратиться к адвокату по жилищным делам, который может четко понять суть отношений и какие нормы права применяются к ним.
Итак, каковы функции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Ст. 44 ЖК РФ предусматривает:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме огромны и я здесь перечислять их не буду. Приведу некоторые и наиболее важные из них. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в частности относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
выбор способа управления многоквартирным домом;
принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Как мы видим, из приведенного мной усеченного перечня вопросов компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, они имеют большое значение. Многие собственники квартир даже не подозревают, что они могут принимать решения, влияющие на их жизнь в многоквартирном доме.
Кто имеет право участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать?
Ст. 48 ЖК РФ предусматривает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Иначе говоря, на собрании действует принцип пропорциональности. Если, например, у Вас в собственности квартира площадью 30 кв.м., а у соседа – 60 кв.м., то сосед имеет в два раза больше голосов, чем Вы.
Граждане, которые занимают жилые помещения в доме на основании договора социального найма правом голоса не обладают. Их интересы представляет наймодатель, являющийся собственником квартир, предоставленных в социальный найм.
Приведу пример важности решения собрания, например, при решении вопроса о взимании платы за пользование общедомовым имуществом.
Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N 304-ЭС17-10944 по делу N А75-9721/2016
Фабула дела.
Управляющая компания является управляющей организацией в отношении ряда многоквартирных жилых домов (далее - МКД), расположенных в городе Нижневартовске Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Общими собраниями собственников помещений МКД, проведенными в форме заочного голосования с февраля 2014 по май 2015 года, приняты решения об установлении для организаций, использующих часть общего имущества МКД в подъездах, на техническом этаже, техническом подполье в целях размещения оборудования связи, а также телекоммуникационных антивандальных шкафов широкополосного доступа, предназначенного для оказания услуг связи (телефония, телематические услуги, Интернет и др.), в частности для общества, платы за пользование общим имуществом в размере 210 руб. в месяц. При этом собственники помещений наделили управляющую компанию правом на представление их интересов во всех судебных органах, заключение соответствующих договоров и сбор денежных средств.
Обществом (оператор связи) и собственниками, пользователями помещений МКД, находящихся в управлении истца, заключено более 20 000 договоров о предоставлении услуг в сети кабельного телевидения, договоров на оказание телематических услуг связи и услуг связи по передаче данных.
Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к ООО (далее - общество) о взыскании 1 575 334 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием общего имущества многоквартирных жилых домов за период с февраля 2014 по июнь 2016, и 106 350 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Судами трех инстанций в удовлетворении исковых требований было отказано.
Судебная коллегия по экономическим спорам, отменяя решения нижестоящих судов, исходила из следующего:
Согласно части 1 статьи 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
В силу подпункта "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В рамках настоящего дела управляющей компанией предъявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием последним общего имущества МКД, и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исходя из положений пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.
В рассматриваемом случае, как установили суды и не оспаривается сторонами, общество использует общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащего ему технического оборудования с целью оказания услуг связи. При этом, согласно доводам ответчика и выводам судов, основанием для такого использования являются договоры об оказании услуг связи, заключенные им (ответчиком) с отдельными собственниками помещений в МКД (абонентами), которые предусматривают в числе прочего условия о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом (пункт 5.1.1 договоров).
Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, вопреки доводам ответчика и выводам судов, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.
В этой связи условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, так как, в силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.
Доводы ответчика о том, что, заключив договоры и предоставив ему право пользования общим имуществом дома, абонент (собственник помещения) распорядился соответствующим имуществом, приходящимся на его долю в праве общей собственности на общее имущество, являются несостоятельными, поскольку пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса запрещен выдел в натуре собственником помещения в МКД своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение им такой долей.
Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
Итак, мы видим, что собственники вправе устанавливать плату за пользование, в том числе и операторами связи, общедомовым имуществом. Конечно же, данный вывод касается не только операторов связи, но и любых иных лиц, осуществляющих пользование общим имуществом дома.
Если у Вас возникли вопросы или спор, связанный с осуществлением собственником помещения в МКД своих прав, то я готов ответить и оказать юридическую помощь.
Адвокат по жилищным делам.