Главная \ Статьи и ответы на вопросы \ Блог и новости \ Адвокат по жилищным делам. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Адвокат по жилищным делам. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Адвокат по жилищным делам. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Адвокат по жилищным делам. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

 

         В связи с тем, что ко мне часто обращаются с вопросами, связанными с применением Жилищного кодекса РФ относительно полномочий собраний собственников помещений многоквартирного дома, оспаривания решений собраний, определения того, каким образом происходит владение и пользования общим имуществом многоквартирным домом, а также иным спорным вопросам, я решил делать публикации на сайте относительно данной темы.

         На самом деле поднятая тема имеет значение не только для собственников помещений в многоквартирных домах, но и для собственников помещений в нежилых зданиях. При управлении, как многоквартирными домами, так и нежилыми зданиями, принадлежащими нескольким сособственникам, возникает масса споров. При разрешении таких споров лучше не заниматься самодеятельностью, а обратиться к адвокату по жилищным делам, который может четко понять суть отношений и какие нормы права применяются к ним.

         Итак, каковы функции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

         Ст. 44 ЖК РФ предусматривает:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

 

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме огромны и я здесь перечислять их не буду. Приведу некоторые и наиболее важные из них. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в частности относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

выбор способа управления многоквартирным домом;

принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

 

Как мы видим, из приведенного мной усеченного перечня вопросов компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, они имеют большое значение. Многие собственники квартир даже не подозревают, что они могут принимать решения, влияющие на их жизнь в многоквартирном доме.

Кто имеет право участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать?

Ст. 48 ЖК РФ предусматривает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Иначе говоря, на собрании действует принцип пропорциональности. Если, например, у Вас в собственности квартира площадью 30 кв.м., а у соседа – 60 кв.м., то сосед имеет в два раза больше голосов, чем Вы.

Граждане, которые занимают жилые помещения в доме на основании договора социального найма правом голоса не обладают. Их интересы представляет наймодатель, являющийся собственником квартир, предоставленных в социальный найм.

Приведу пример важности решения собрания, например, при решении вопроса о взимании платы за пользование общедомовым имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2018 N 304-ЭС17-10944 по делу N А75-9721/2016

Фабула дела.

Управляющая компания является управляющей организацией в отношении ряда многоквартирных жилых домов (далее - МКД), расположенных в городе Нижневартовске Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Общими собраниями собственников помещений МКД, проведенными в форме заочного голосования с февраля 2014 по май 2015 года, приняты решения об установлении для организаций, использующих часть общего имущества МКД в подъездах, на техническом этаже, техническом подполье в целях размещения оборудования связи, а также телекоммуникационных антивандальных шкафов широкополосного доступа, предназначенного для оказания услуг связи (телефония, телематические услуги, Интернет и др.), в частности для общества, платы за пользование общим имуществом в размере 210 руб. в месяц. При этом собственники помещений наделили управляющую компанию правом на представление их интересов во всех судебных органах, заключение соответствующих договоров и сбор денежных средств.

Обществом (оператор связи) и собственниками, пользователями помещений МКД, находящихся в управлении истца, заключено более 20 000 договоров о предоставлении услуг в сети кабельного телевидения, договоров на оказание телематических услуг связи и услуг связи по передаче данных.

Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к ООО (далее - общество) о взыскании 1 575 334 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием общего имущества многоквартирных жилых домов за период с февраля 2014 по июнь 2016, и 106 350 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Судами трех инстанций в удовлетворении исковых требований было отказано.

Судебная коллегия по экономическим спорам, отменяя решения нижестоящих судов, исходила из следующего:

Согласно части 1 статьи 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу подпункта "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В рамках настоящего дела управляющей компанией предъявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием последним общего имущества МКД, и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исходя из положений пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.

В рассматриваемом случае, как установили суды и не оспаривается сторонами, общество использует общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащего ему технического оборудования с целью оказания услуг связи. При этом, согласно доводам ответчика и выводам судов, основанием для такого использования являются договоры об оказании услуг связи, заключенные им (ответчиком) с отдельными собственниками помещений в МКД (абонентами), которые предусматривают в числе прочего условия о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом (пункт 5.1.1 договоров).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, вопреки доводам ответчика и выводам судов, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, так как, в силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Доводы ответчика о том, что, заключив договоры и предоставив ему право пользования общим имуществом дома, абонент (собственник помещения) распорядился соответствующим имуществом, приходящимся на его долю в праве общей собственности на общее имущество, являются несостоятельными, поскольку пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса запрещен выдел в натуре собственником помещения в МКД своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение им такой долей.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Итак, мы видим, что собственники вправе устанавливать плату за пользование, в том числе и операторами связи, общедомовым имуществом. Конечно же, данный вывод касается не только операторов связи, но и любых иных лиц, осуществляющих пользование общим имуществом дома. 

Если у Вас возникли вопросы или спор, связанный с осуществлением собственником помещения в МКД своих прав, то я готов ответить и оказать юридическую помощь.

 

Адвокат по жилищным делам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теги адвокат по жилищным делам