Законно ли требование застройщика о доплате за увеличение площади квартиры, если вместо балкона установлена лоджия?
По договорам долевого участия, заключенным дольщиками ЖК Невская Звезда с АО СК "Инжиниринг, проектирование и строительство" (АО ИПС) предусматривалось, что в квартирах будет установлен балкон. Никаких изменений в проект построенного дома застройщик АО ИПС не вносил. В то же время при передачи квартир дольщикам ЖК Невская Звезда застройщик АО ИПС требовал доплаты за то, что якобы площадь квартир увеличилась, так как была построена лоджия, а не балкон.
Данные требования застройщика АО ИПС, конечно же, являлись необоснованнными. Договор долевого участия не предусматривал права застройщика устанавливать вместо балкона лоджию. Более того, проект дома не менялся и то, что предусматривалось при заключении договоров долевого участия, то и было построено. Также договор долевого участия не устанавливал, что если будет установлена лоджия, то будут применяться какие-либо большие коэффициенты, чем при установлении балкона.
Незаконность требования АО ИПС об увеличении оплаты за лоджию подтверждена и судебным решением.
В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 21 июня 2017 года говорится следующее:
... обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Акционерному обществу Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (далее АО СК «ИПС»), уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать незаконным требование о доплате стоимости квартиры; установить стоимость квартиры с учетом произведенных обмеров ПИБ в размере 5 241 600 руб.; признать её исполнившей обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 29 августа 2013 года
Как следует из материалов дела, 29 августа 2013 года между ... и АО СК «ИПС» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> по условиям которого, ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру общей проектной площадью 81,9 кв.м., в том числе с приведенной площадью балкона, определяемой путем применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона, а истец уплатить ответчику обусловленную договором цену и принять квартиру. Стоимость квартиры составила 5 241 600 руб., которые оплачены дольщиком в полном объеме.
В соответствии с приложением № 1 к договору, приобретаемая дольщиком квартира имеет следующие характеристики: общая проектная площадь – 81,9 кв.м., в том числе общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона – 79,9 кв.м., общая площадь - 45,4 кв.м., вспомогательная - 34,5 кв.м., в том числе площадь кухни - 15,00 кв.м., кроме того, приведенная площадь балкона -2,00 кв.м.
Согласно п. 3.2. договора, цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5. договора, по результатам обмеров ПИБ.
Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что окончательно цена договора определяется после окончания строительства объекта по официальным обмерам проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), с обязательным подписанием сторонами дополнительного соглашения к договору об окончательной цене договора, при этом в случае изменения (увеличения или уменьшения) по результатам обмеров ПИБ общей площади квартиры на 0,5 кв.м. и более по сравнению с общей проектной площадью квартиры, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиками за квартиру, указанный в п. 3.1. договора изменяется (увеличивается или уменьшается), исходя из указанной в п. 3.1. договора стоимости 1 кв.м. общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/терассы с учетом понижающего коэффициента.
На основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу: <адрес>), проведенной ГУП «ГУИОН» Отделом инвентаризации и кадастровых работ объектов капитального строительства ДКР, фактические данные квартиры истца в соответствии с ведомостью помещений составили: № квартиры - 275; этаж - 13; общая площадь по проекту, включая площадь лоджий и балконов - 81,9 кв.м.; общая площадь без учета площади лоджии/балкона с понижающим коэффициентом - 79,90 кв.м.; жилая площадь - 45,10 кв.м.; вспомогательная площадь - 34,80 кв.м.; площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом - 3,50 кв.м.
После обмеров квартиры установлено, что площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом составила 3,50 кв.м., при этом после обмеров ПИБ балкон был признан лоджией, что отражено в ведомости помещений и их площадей ГУП «ГУИОН», представленной в материалы дела АО СК «ИПС». Изменений в проектную документацию дома не вносилось.
Поскольку увеличение общей площади, составило 1,50 кв.м., застройщик обратился к Лапиной Н.А. с предложением подписать дополнительное соглашение к договору, по условиям которого, во исполнение п. 3.5. договора за увеличение общей площади квартиры на 1,50 кв.м. дольщик обязан доплатить застройщику сумму в размере 96 000 руб., а окончательная сумма долевого участия в строительство квартиры определена в размере 5 337 600 руб.
При этом, рассчитывая доплату в размере 96 000 руб., застройщик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37, общая площадь квартиры № 275 с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом составила 83,4 кв.м. (79,9 + 3,5).
Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
Разрешая заявленные Лапиной Н.А. требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик в нарушение приведенных норм закона, в одностороннем порядке изменил условия договора, из которых стороны исходили при его заключении, и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что повлекло изменение цены договора.
При этом, судом установлено, что каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся. Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели. Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что балкон по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.
Судом также установлено, что с учетом данных обмеров ПИБ, а также установленного договором понижающего коэффициента 0,3, размер приведенной площади балкона составляет 2,07 кв.м., в связи с чем, увеличение относительно общей проектной площади квартиры составляет 0,07 кв.м., а не 1,50 кв.м., как ошибочно считает застройщик, и соответственно не превышает установленное п. 3.5. договора значение 0,5 кв.м.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование застройщика о дополнительной оплате площади квартиры не соответствует условиям договора и является незаконным, оснований для доплаты не имеется.
Из изложенного следует, что АО ИПС вводило дольщиков в заблуждение, чтобы получить с них дополнительную оплату.