Взыскание убытков с застройщика
Предположим, что Вы дольщик, а застройщик обязался передать Вам двухкомнатную квартиру не позднее 31.12.2016, но исполнил своё обязательство ровно через год. Если Вы весь данный период вынуждены были проживать в другой квартире, занимая её по договору найма, то можно ли взыскать с застройщика убытки в виде уплаченных сумм за найм квартиры?
Обратимся к ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Она гласит, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
На первый взгляд норма простая и понятная, но на самом деле доказывание убытков бывает сопряжено с трудностями.
В обязанность доказывания для взыскания убытков необходимо доказать наличие прямой причинно-следственной связи между нарушением обязательства, в нашем случае просрочки исполнения, и понесенными расходами.
Давайте представим несколько ситуаций.
Вы заключили ДДУ, чтобы получить квартиру в Санкт-Петербурге, но проживаете и работаете в Мурманске. Вы в Мурманске по найму занимаете двухкомнатную квартиру. Можете ли Вы взыскать с застройщика убытки в размере сумм,улаченных за найм квартиры в Мурманске. Какие обстоятельства Вы должны будете доказать для этого?
Вам необходимо будет с разумной степенью достоверности доказать то, что в случае передачи Вам квартиры в срок, Вы бы бросили работу в Мурманске и перехали бы в Санкт-Петербург. Думаю, что в суде общей юрисдикции Вам было бы сложно доказать причинную связь между наймом квартиры в Мурманске и просрочкой передачи Вам квартиры. Скорее всего, такой иск не имел бы никакого успеха.
Но теперь давайте представим, что за месяц до предполагаемого срока передачи Вам квартиры, Вы уволились с работы в Мурманске и приехали в Санкт-Петербург, найдя в нем работу, и заключили договор найма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. В таком случае Ваши шансы на взыскание убытков увеличиваются, так как здесь можно усмотреть причинно-следственную связь между просрочкой застройщика и платой за найм жилого помещения.
Несмотря на то, что Вы докажете наличие причинной связи между нарушением обязательства застройщиком и Вашими расходами, далеко не факт, что суд общей юрисдикции признает наличие таковой. Об этом свидетельсвует анализ судебной практики. Да, существуют отдельные судебные решения о взыскании платы за найм жилого помещения к качестве убытков дольщиков, но это скорее исключение, чем правило.
Тем не менее, некоторый оптимизм вызывает недавнее Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу №18-КГ17-239. Данным определением было отменено решение суда апелляционной инстанции, отказавшей дольщику во взыскании убытков.
В данном определении в частности говорится следующее:
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые 5 законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Из материалов дела следует, что объект долевого строительства должен был быть передан до 31 декабря 2015 г., однако фактически передан участнику долевого строительства 24 июня 2016 г. Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 75). Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения.
Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно- следственная связь. Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения является ошибочным. При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Адвокат по защите прав дольщиков в Санкт-Петербурге.