Расторжение договора долевого участия. Взыскание убытков с застройщика.
Я уже писал о таком способе защиты прав дольщика, как расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке, а если выражаться текстом закона, то отказаться от исполнения договора. Предположим, что у Вас возникло право на односторонний отказ от исполнения ДДУ. Мы уже говорили, что в таком случае Вы можете взыскать с застройщика сумму, уплаченную застройщику, а также проценты. В то же время многие забывают о том, что ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как определить, в каком случае и при каких условиях можно взыскать с застройщика убытки, причиненные расторжением ДДУ?
Обратимся к замечательной ст. 393.1 ГК РФ, которая предусматривает следующее:
В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.
Итак, согласно ч.2 ст. 393.1 ГК РФ дольщик может потребовать уплаты застройщиком разницы между ценой квартиры, указанной в прекращенном договоре долевого участия, и ценой сопоставимой квартиры. Например, Вы заплатили по ДДУ 2 000 000 рублей. Текущая цена подобной квартиры 2 500 000 рублей. Соответственно размер убытков составит 500 000 рублей.
Обратимся к существующей судебной практике применения вышеизложенной нормы. Хотя эта практика немногочисленна, так как далеко не все даже подозревают о такой возможности взыскания убытков, связанных с расторжением ДДУ, но она заслуживает внимания.
В данном случае показательно Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2017 N 33-9627/2017 по делу N 2-414/2017 по делу о взыскании убытков с застройщика ООО «СК «Дальпитерстрой».
Фабула.
Я. первоначально обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дальпитерстрой" (далее ООО "СК "Дальпитерстрой"), в котором просила взыскать с ответчика денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи от 06 июля 2011 года в размере 1 696 500 рублей; проценты в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 2 194 140 рублей; убытки в размере 1 072 500 рублей; компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В обоснование заявленных требований указано, что 06 июля 2011 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А (Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 95), корп. 60.1, по условиям которого ответчик обязался передать объект недвижимого имущества в срок не позднее 01 марта 2014 года. Истец оплатила предварительную стоимость квартиры в размере 1 695 500 рублей, однако по состоянию на начало 2016 года дом не построен, квартира по акту приема-передачи не передана, в связи с чем 20 февраля 2016 года Я. обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, которое исполнено не было. В настоящее время стоимость жилья в поселке Шушары на рынке Санкт-Петербурга увеличилась, что является основанием для возмещения ответчиком причиненных истцу убытков.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 января 2017 года исковые требования Я. удовлетворены частично. Указанным решением суда с ООО "СК "Дальпитерстрой" в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные по договору в размере 1 696 500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 1 200 000, компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 500 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Как видно Невский районный суд отказал истцу во взыскании с застройщиков убытков. На самом деле для судов общей юрисдикции взыскание убытков, а тем более абстрактных, как в ч.2 ст. 393.1 ГК РФ, является высшей математикой.
Почему же Невский районный суд отказал во взыскании убытков. В решении говорится:
Между тем, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истицей суду не было представлено доказательств несения реальных убытков, то есть что ею понесены или будут понесены какие-либо расходы для восстановления нарушенного права, утрачено или повреждено ее имущество, либо не получены доходы, которые она получила бы, если бы ее права не были нарушены.
Получается, что суд первой инстанции не читал ч.2 ст. 393.1 ГК РФ, которая говорит об абстрактных убытках, исчисляемых не в связи с реальным несением затрат или необходимостью затрат в будущем.
Санкт-Петербургский городской суд отменил данное решение в части отказа в возмещении убытков. В апелляционном определении суд исходил из следующего:
Судебная коллегия полагает обоснованными доводы истца о неправомерном отказе во взыскании с ответчика убытков, поскольку принимая такое решение, суд сослался на ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 35 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, однако не применил их к спорным правоотношениям.
Между тем, согласно ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, предъявляющее требование о возмещение убытков, должно доказать причинную связь между неисполнением обязательства и убытками.
Как отмечено в п. 35 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года) убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.
Положения ст. 393 ГК РФ также обязывают должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 393.1 ГК РФ предусматривает право кредитора потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой, и в случае, если он не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
По ходатайству истцовой стороны определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 14 сентября 2016 года по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза. Согласно заключению судебной экспертизы 690/2016-ОЭНД от 17 октября 2016 года величина рыночной стоимости объекта оценки - сходной по техническим и конструктивным параметрам квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, возведенной в 2013-2015 годах, на вторичном рынке, общей площадью 39 кв. м, рассчитанной на 30 сентября 2016 года составляет 2 770 000 рублей (71 000 рублей за один квадратный метр).
Судебная коллегия полагает возможным принять данное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, стаж экспертной работы. Экспертное заключение соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, которое должным образом мотивированно и обоснованно, ответчиком суду апелляционной жалобы не представлено, равно как и доказательств возможности передачи квартиры в обусловленный договором срок и уклонения от ее принятия со стороны истца.
Доводы ООО "СК "Дальпитерстрой" о злоупотреблении истцом своими правами при заявлении требования о возмещении убытков, не могут быть приняты во внимание, так как материалами дела достоверно подтверждается, что в связи с длительным неисполнением условий договора ответчиком, у Я. возникло право на односторонний отказ от договора. До настоящего времени спорный объект недвижимости не построен.
Таким образом, требование истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению. Я. заявлено ко взысканию с ответчика убытков в размере 1 072 500 рублей. Истцом по договору оплачено 1 696 500 рублей, согласно заключению судебной экспертизы стоимость аналогичного жилья составляет 2 770 000 рублей, то есть разница составляет 1 073 500 рублей. Исходя из положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, судебная коллегия считает возможным взыскать с ООО "СК "Дальпитерстрой" в пользу истца убытки в размере 1 072 500 рублей.
Таким образом, если Вы расторгаете с застройщиком договор долевого участия в строительстве, Вы можете при наличии описанных условий взыскать с застройщика еще и убытки.
Адвокат по взысканию неустойки и защите прав дольщиков.
Расторжение договора долевого участия с ООО "СТД Девелопмент проект", ООО "Норманн", ООО "Пушкин" ООО "СПб Реновация", ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Карелия Девелопмент", ООО "О2 Девелопмент", ООО "Титан", ООО "Петрострой", ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", ООО "Рубеж" и т.д.