Расторжение договора долевого участия. Взыскание процентов по кредиту в качестве убытков.
Я уже писал на тему взыскания убытков с застройщика, в случае одностороннего отказа дольщика от исполнения договора долевого участия в строительстве, т.е. его досрочного расторжения по причине нарушения застройщиком исполнения обязательства по передаче дольщику квартиры. В этой публикации я рассматриваю вопрос возможности взыскания процентов по кредиту, который предоставлялся для приобретения квартиры по договору долевого участия в строительстве, при одностороннем расторжении ДДУ дольщиком.
Рассмотрим следующую ситуацию.
Дольщик А заключает ДДУ с застройщиком Б 01.06.2014. А обязуется уплатить Б 5 000 000 рублей и берет кредит в банке на сумму 3 000 000. Срок передачи квартиры определен не позднее 31.12.2015. Б нарушает срок передачи квартиры. А 01.04.2016 направляет Б уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве. Затем А обращается в суд для получения уплаченной цены ДДУ и процентов. В итоге Б выплачивает 5 000 000 рублей и проценты только 01.12.2017.
Поставим вопрос: может ли А взыскать с Б в качестве убытков проценты, уплаченные банку по кредиту, и если да, то за какой период.
Проанализируем нормы права, которые применимы в данном случае.
В ч.5 ст. 453 ГК РФ предусматривает следующее:
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Таким образом, следует определить, а в чем могут выражаться убытки, связанные с расторжением договора. Об одном из последствий расторжения договора долевого участия я уже писал. В данном случае нас интересует, составляют ли уплаченные по кредитному договору проценты убытками.
Каковы последствия отказа дольщика от исполнения договора долевого участия?
Согласно ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Очевидно, что если застройщик задерживает возврат средств, которые он должен был вернуть в установленный срок, то проценты по кредиту, уплаченные после предусмотренного законом срока, могут рассматриваться в качестве убытков. Дольщик брал кредит с целью приобретения квартиры, но эта цель не была достигнута благодаря нарушению застройщиком срока передачи объекта. При своевременном возврате застройщиком цены договора дольщик мог бы вернуть оставшуюся часть кредита досрочно, но не может это сделать, так как первый несвоевременно исполняет обязательство. В данном случае проценты по кредиту, уплаченные после установленного законом срока по возврату внесенных по ДДУ денежных средств, можно рассматривать, как убытки, причиненные не расторжением ДДУ, а несвоевременным исполнением обязательства по возврату денег.
А могут ли быть с застройщика в подобной ситуации взысканы проценты по кредиту до даты расторжения договора или до даты, когда застройщик должен был возвратить деньги, уплаченные дольщиком?
Здесь все гораздо сложнее.
Мое мнение таково, что дольщик, уплачивал проценты по кредиту только ради получения того, что для него являлось целью договора, т.е. квартиры. Следствием нарушения договора долевого участия явилось то, что цель заключения ДДУ не будет достигнута. Получается, что дольщик уплачивал банку проценты по кредиту, равно как и заключал кредитный договор, просто зря. Проценты по выплаченному кредиту будут чистыми потерями дольщика, если цель договора не будет достигнута. Должен ли нести риск этих потерь дольщик, если они связаны с нарушением договора долевого участия застройщиком? Я думаю, что эти потери связаны именно с неисполнением застройщиком своих обязательств, и они должны быть возложены на застройщика.
Несмотря на вышеизложенное существует и иное, диаметрально противоположное мнение, которое содержится в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2017 N 33-9428/2017 по делу N 2-5047/2016, которое было оставлено без изменений Определением Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 78-КГ17-99, в котором говорится следующее:
Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.
При рассмотрении дела судами установлено, что в целях исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения Рябовой П.В. заключил с банком кредитный договор и получил кредит на оплату стоимости квартиры.
Кредит предоставлен на согласованных между банком и Рябовым П.В. условиях, в том числе о ежемесячной уплате процентов за пользование кредитными средствами в размере 13,45% годовых в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, до даты изменения процентной ставки, и в размере 11,45% годовых с даты, следующей за датой изменения процентной ставки, и до даты окончательного возврата кредита (пункт 4.1 договора).
Согласно пунктам 4.2 и 4.3 кредитного договора проценты начисляются начиная со дня, следующего за днем предоставления кредита, и по день фактического окончательного возврата кредита включительно на остаток ссудной задолженности, подлежащей возврату, и уплачиваются заемщиком путем аннуитетных платежей.
Кредитный договор, заключенный на срок 182 месяца с даты предоставления кредита (пункт 2.1 договора), превышал срок окончания строительства дома, предусмотренный предварительным договором купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2008 г., и был заключен истцом до наступления обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении ответчиком своих обязательств. Таким образом, целью заключения кредитного договора не являлось восстановление истцом своих прав, нарушенных действиями ответчика.
Кроме того, указанный кредитный договор, устанавливая самостоятельные отношения между банком и Рябовым П.В., касающиеся предоставления кредита и его возврата, не ставит исполнение условий кредитного договора в зависимость от момента исполнения ответчиком своих обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2008 г.
В связи с этим обязанность истца оплачивать проценты банку являлась его обязанностью по самостоятельному договору, исполнение которой обусловливалось положениями статей 309 и 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависело от действий третьих лиц.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Стороной указанного кредитного договора ООО "Л1-1" не являлось, а Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает обязанности застройщика по возмещению участнику долевого строительства уплаченных процентов и иных платежей по кредитному договору.
Действующее законодательство (в статье 24 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей") допускает такую возможность применительно к случаям возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного потребителем за счет потребительского кредита (займа), однако положения указанной выше статьи неприменимы к отношениям, возникшим в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве.
Учитывая, что выплаты, произведенные Рябовым П.В. банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, были направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного истцом на свой риск и в своем интересе, они не могут рассматриваться в качестве убытков, то есть как необходимые для восстановления нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением ООО "Л1-1" как застройщиком своих обязательств.
Таким образом, по логике СКГД ВС РФ тщетность цели договора долевого участия, наступившая по вине застройщика, не влечет умаления имущественного положения дольщика, который, по словам судебной коллегии, заключил кредитный договор на свой страх и риск. Тем не менее, гражданское право как раз и распределяет риски, возлагая негативные последствия на стороны, которые могли предотвратить этот риск. Если бы дольщик получил то, что было целью заключения договора, то уплата процентов осталась бы на нем. Между тем, дольщик заключил кредитный договор также для достижения цели ДДУ, чтобы получить в итоге в собственность квартиру.
Я думаю, что с момента расторжения договора долевого участия, уплаченные проценты могут квалифицироваться в смысле ст. 15 ГК РФ, как утрата имущества, так как проценты являются уменьшением имущества дольщика, состоящим в причинной связи с расторжением ДДУ,
Несмотря на мое несогласие с позицией ВС РФ, её следует всегда учитывать, так как суд ей может руководствоваться ей. Радует только то, что ВС РФ согласился с тем, что проценты по кредиту, уплаченные после наступления срока возврата денег застройщиком, все же являются убытками.
Адвокат Изосимов С.В.