Банкротство застройщика. Особенности банкротства застройщиков.
В условиях отсутствия роста продаж квартир и цен на недвижимость некоторые застройщики, которые неосмотрительно вели бизнес, рассчитывая на то, что продажи будут увеличиваться бесконечно, в кризисные времена столкнулись с трудностями, приведшими к их банкротству.
В чем же особенности банкротства застройщика?
Сначала приведем основные понятия, имеющие значение в процедуре банкротства застройщика.
В ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности" даются следующие определения:
требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения);
денежное требование - требование участника строительства о:
возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Следует помнить, что если у Вас имеются решения о взыскании с застройщика неустойки, штрафа или процентов в связи с отказом от исполнения договора долевого участия в строительстве, то они взыскиваются лишь если останутся средства для расчета по требованиям третьей очереди. Также надо отметить, что по требованиям о взыскании неустойки с застройщика или штрафа Вы не можете подать заявление о признании застройщика банкротом вне зависимости от суммы долга застройщика по данным требованиям.
Важным для дольщика является понимание того, когда он должен включиться в реестр кредиторов.
Ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности" предусматривает следующий порядок предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика:
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Таким образом, конкурсный управляющий должен известить дольщиков о том, что застройщик признан банкротом. Тем не менее, если Вы желаете принять активное участие в банкротстве застройщика, то лучше не тянуть время и отслеживать на сайте арбитражного суда движение дела о банкротстве, чтобы своевременно включиться либо в реестр требований кредиторов либо в реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, если исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору было обеспечено страхованием гражданской ответственности застройщика, то страховым случаем на основании ст. 15.2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. В таком случае дольщик может получить от страховой организации суммы, уплаченные им застройщику по ДДУ. Правда, речь в данном случае идет только о цене договора, а не о неустойках, штрафах и процентах.
А что же делать с неустойками, штрафами или процентами? В данном случае надо обращаться к квалифицированному специалисту, понимающему законодательство о банкротстве и имеющему представление о всем арсенале средств, представляемых кредиторам в процедурах несостоятельности: оспаривание сделок должника; субсидиарная ответственность контролирующих лиц должника; субординация требований участников хозяйственных обществ и т.п. Только так можно попытаться реально получить хотя бы часть присужденных неустоек и штрафов.
Неустойка и иные санкции в банкротстве застройщика относятся к требованиям четвертой очереди. В Определении Верховного Суда РФ от 03.10.2016 по делу N 305-ЭС16-6006(4), А40-159054/2014 говорится следующее:
При новом рассмотрении суду необходимо учесть, что подобного рода неустойка (за нарушение сроков строительства), выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, по смыслу пункта 3 статьи 137, статьи 201.1 и подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве не может погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющихся участниками строительства, и подлежит отдельному учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.